Mit Zusatzvereinbarungen im Mietvertrag kann der Mieter dazu verpflichtet werden, Kosten und Pflichten zu übernehmen, die gemäß Rechtsprechung eigentlich vom Vermieter übernommen werden müssen. In den gängigen Musterverträgen sind Sondervereinbarungen nicht vorformuliert. Daher sollten Sie als Vermieter besonders auf die Formulierung von Sondervereinbarungen achten. Sie müssen nachweisen können, dass die Zusatzvereinbarungen mit Ihrem Mieter ausgehandelt wurden, dass dieser zugestimmt hat und dass es sich um einen Zusatz zum Mietvertrag handelt.
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Was sind Zusatzvereinbarungen?
Der klassische Mustermietvertrag gibt dem Vermieter die Gelegenheit, in einer ergänzenden Zusatzvereinbarung weitere Pflichten an den Mieter zu übertragen, für deren Erfüllung eigentlich der Vermieter zuständig ist. Als typisches Beispiel dafür gelten Betriebskosten. Diese müssen rechtlich betrachtet vom Vermieter übernommen werden. Oftmals werden diese Kosten im Rahmen der Warmmiete zum Teil auf die Miete umgelegt. Dieses ist allerdings nur möglich, wenn es dazu eine Regelung im Mietvertrag gibt.
Zusatzvereinbarungen im Mietvertrag müssen immer den gesetzlichen Bestimmungen entsprechen. Nur was rechtlich erlaubt ist, kann an den Mieter mit einer Zusatzvereinbarung weitergegeben werden. Zusatzvereinbarungen müssen immer schriftlich ausformuliert und in den Mietvertrag integriert sein. Nachträglich eingefügte handschriftliche Notizen sind ungültig.
Wirksamkeit von Zusatzvereinbarungen
Grundsätzlich sind die Zusatzvereinbarungen gültig, die Sie als Vermieter mit dem Mieter vereinbart haben. In den vorformulierten Mietvertragsformularen ist zumeist Platz für diese sonstigen Vereinbarungen vorhanden. Bei der Formulierung sollten Sie darauf achten, nur solche Klauseln zu erstellen, die nach BGB §305 und folgend wirksam sind.
Erlaubt sind die folgenden Zusatzvereinbarungen, sofern sie schriftlich und korrekt ausformuliert wurden und der Mieter mit seiner Unterschrift die Gültigkeit bestätigt:
- Übernahme von sonstigen Betriebskosten
- Übernahme von Klein- und Schönheitsreparaturen in einer bestimmten Höhe
- Gültigkeit der vorliegenden Hausordnung
- Übernahme von in der Hausordnung festgelegten Pflichten (Treppenhausreinigung, Mülltonnen herausstellen etc.)
- Regeln zur Nutzung der Gemeinschaftsräume (Waschküche etc.)
