Mieterhöhung ohne Mietspiegel: Im BGB § 558 ist geregelt, dass der Vermieter die Miete im laufenden Mietverhältnis erhöhen kann. Allerdings muss eine Mieterhöhung begründet werden. Beispielsweise kann dazu der Mietspiegel herangezogen werden. Somit ist sichergestellt, dass der Mieter keine höhere Miete bezahlen wird, als ortsüblich ist.
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Im Idealfall erstellt jede Stadt oder Gemeinde einen Mietspiegel. In der Praxis wird er nur von größeren Gemeinden und Städten herausgegeben. Liegt für den Ort, in dem das Mietobjekt des Vermieters liegt kein Mietspiegel vor, kann er sein Mieterhöhungsverlangen mit dem Hinweis auf die Miete einer vergleichbaren Wohnung rechtfertigen, siehe BGB § 558a II Nr. 4. Um sich auf die ortsübliche Miete zu beziehen, muss er mindestens 3 Wohnungen anführen.
Alternativ kann der Vermieter gemäß BGB § 558a II,3 ein Gutachten eines öffentlich bestellten, vereidigten Sachverständigen vorlegen. Hier wäre der Sachverständige in der Pflicht, 3 vergleichbare Wohnungen nachzuweisen.
Fehlender Mietspiegel ist ein Problem für Vermieter
In der Praxis kann es für den Vermieter zum Problem werden, bei fehlendem Mietspiegel 3 vergleichbare Wohnungen nachzuweisen. Die Vergleichswohnungen müssen nämlich anhand definierter Kriterien wirklich vergleichbar sein. Diese dürfen nicht beliebig ausgewählt werden. Keinesfalls darf der Vermieter, um selbst eine sehr hohe Miete zu erzielen, Wohnungen mit besonders hohen Mieten präsentieren, damit die ortsübliche Vergleichsmiete entsprechend hoch angesetzt wird.
Nur wie lässt sich die ortsübliche Miete ermitteln, um den Anforderungen der Rechtsprechung zu genügen? In der Praxis ist das für einen Vermieter mit einem einzelnen Mietobjekt schwer zu leisten. Da Mieter einer angekündigten Mieterhöhung auf Basis der ortsüblichen Vergleichsmiete oftmals widersprechen, kann es sehr schwierig für den Vermieter werden, eine Mieterhöhung durchzusetzen. Ein Mietspiegel bietet da eine bessere Grundlage. Ohne Mietspiegel muss der Vermieter versuchen, anhand von Vergleichswohnungen die ortsübliche Miete zu ermitteln.
