Wie und wann kann der Vermieter den Mietvertrag rechtssicher kündigen? In Deutschland unterliegt das Mietrecht einem sozialen Grundgedanken. Entsprechende Regelungen sind in verschiedenen Gesetzen ausformuliert. Dazu gehört, dass der Vermieter eine Kündigung in einer bestimmten Form zu erstellen und festgelegte Fristen zu beachten hat. Zudem muss er die Zustellung des Kündigungsschreibens nachweisen können. Nicht zuletzt muss er die Kündigung aus einem triftigen Grund aussprechen.
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Form des Kündigungsschreibens
Im BGB ist festgelegt, dass die Kündigung unter Angabe des Kündigungsgrundes in schriftlicher Form zu erfolgen hat. Zur Schriftform gehört insbesondere die eigenhändige Unterzeichnung. Die Kündigung muss grundsätzlich an alle Mieter des Objekts gerichtet sein und jedem einzelnen zugestellt werden.
Bei gerichtlichen Auseinandersetzungen werden nur die angegebenen Gründe für die Kündigung berücksichtigt. Lässt sich eine fristlose Kündigung nicht ausreichend begründen, scheitert auch eine wiederholte Kündigung, in der die Gründe nachgeschoben werden. Das Gericht wird sie zumeist aufgrund der fehlenden zeitlichen Nähe zum ursprünglichen Pflichtverstoß abweisen. Daher sollte der Vermieter im Kündigungsschreiben alle Gründe umfassend aufführen, um die Kündigung zu rechtfertigen.
Per Einschreiben kündigen
Das Kündigungsschreiben sollte mindestens per Einwurfeinschreiben oder sogar per Bote zugestellt werden. So kann vor Gericht die Zustellung der Kündigung nachgewiesen werden. Das Einschreiben mit Rückschein ist ungeeignet, da der Empfang bestätigt werden muss und der Mieter eventuell nicht persönlich anzutreffen ist.
Wichtig ist es, im Kündigungsschreiben der gemäß § 545 BGB möglichen stillschweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses zu widersprechen. Damit verhindert der Vermieter eine Fortsetzung des Mietverhältnisses allein durch Zeitablauf.
Die ordentliche Kündigung muss zudem auf das Recht des Mieters zum Widerspruch hinweisen. Dabei sind dem Mieter entsprechende Fristen zu nennen. Beispielsweise kann dem Mieter bei einem drohenden Räumungsverfahren die Berufung auf vorliegende, besondere Härtefälle verweigert werden, wenn er diese in Form des Widerspruchs nicht fristgerecht eingereicht hat.
Kündigungsfrist
Bei fristlosen und außerordentlichen Kündigungen muss der Vermieter dem Mieter keine Frist zum Auszug einräumen. Mit Ausspruch der Kündigung kann das Mietverhältnis sofort beendet werden. Allerdings ist es ratsam, dem Mieter eine Räumungsfrist von einer Woche zu gewähren. In den meisten Fällen wird der Mieter erst einmal die Räumungsklage abwarten, so dass der Vermieter zügig ein Räumungsverfahren in die Wege leiten sollte.
Die fristgemäße bzw. ordentliche Kündigung hat in der Regel eine Kündigungsfrist von 3 Monaten. Das Kündigungsschreiben muss dem Mieter bis zum 3. Werktag des Kalendermonats zugehen. Dabei ist das Zugangsdatum des Kündigungsschreibens entscheidend!
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