Nicht immer ist der Wunsch des Mieters nach einer kleineren oder größeren Wohnung der Grund für eine Wohnungskündigung. Manchmal führen berufliche Veränderungen oder eine durch Modernisierungs- oder Sanierungsarbeiten begründete Mieterhöhung dazu, dass der Mieter ausziehen will oder sogar muss.
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Die wichtigsten Punkte zum Thema Wohnungskündigung
- Der Mieter kann seinen Mietvertrag mit einer 3-monatigen Kündigungsfrist ohne Angabe von Gründen jederzeit kündigen.
- Die Kündigung bedarf der Schriftform und muss dem Vermieter rechtzeitig zugehen, damit die Kündigungsfrist eingehalten wird.
- Die fristlose, d.h. außerordentliche Kündigung ist nur aus triftigem Grund möglich. Der Mieter muss beispielsweise nachweisen, dass die Fortführung des Mietverhältnisses mit einem Gesundheitsrisiko verbunden ist oder dass schwere Vertragsverletzungen vom Vermieter begangen wurden.
- Das Sonderkündigungsrecht steht dem Mieter zu, wenn nach Modernisierungs- oder Sanierungsmaßnahmen die Mietkosten erhöht und an die ortsüblichen Vergleichsmietkosten angepasst wurden.
Die außerordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses
Innerhalb der gesetzlich vorgegebenen Kündigungsfrist hat der Mieter jederzeit die Möglichkeit, seine Wohnung ordentlich zu kündigen. Nur in Ausnahmefällen besteht das Recht auf eine außerordentliche Wohnungskündigung. Das sogenannte Sonderkündigungsrecht kann auch nur bedingt angewandt werden.
Die außerordentliche Kündigung verzichtet auf die Einhaltung von Fristen. Gemäß BGB § 543 ist die außerordentliche Kündigung nur in besonderen Fällen und aus triftigen Gründen möglich.
Als triftige Gründe für die außerordentliche Kündigung gelten:
- Gesundheitsgefahr für den Mieter: Starker Schimmelpilzbefall, Giftstoffe in der Luft, verminderte Trinkwasserqualität, Ungezieferbefall Einsturzgefahr, Nachtspeicheröfen mit asbesthaltigen Bauteilen.
- Beleidigungen, Bedrohungen oder tätliche Angriffe gegen den Mieter
- Nicht möglicher Mietgebrauch: Wenn der Wohnungszustand bei Übergabe mangelhaft ist und nicht den Angaben im Mietvertrag entspricht oder wenn der Vermieter Schlösser auswechselt und die Stromzufuhr abstellt.
- Schwere Verletzung der Privatsphäre des Mieters: Der Vermieter betritt die Wohnung ohne Absprache oder ohne Vorliegen eines Notfalls.
- Mangelhafte Nebenkostenabrechnung: Wenn der Vermieter die Nebenkosten vorsätzlich zu Ungunsten des Mieters berechnet oder eine Auszahlung von Guthaben verweigert.
Auch der Mieter muss vor einer außerordentlichen Kündigung zunächst eine Abmahnung erstellen. In dem Schreiben muss er auf die gravierenden Mängel hinwiesen und dem Vermieter die Möglichkeit geben, diese zu beseitigen. Ist die Wohnung beispielsweise von sehr großflächigem Schimmelbefall betroffen, muss der Mieter den Vermieter zunächst darüber informieren und ihm zugleich eine Frist setzen, bis wann dieser Mangel zu beheben ist. Behebt der Vermieter den Mangel nicht innerhalb der Frist, kann der Mieter sein Recht auf fristlose Kündigung wahrnehmen.
