Eine Immobilie wird umso rentabler für den Vermieter, desto höher die Miete ist. Doch eine Mieterhöhung ist immer an gewisse Vorschriften gebunden. Dazu gehört die richtige Formulierung. Im Folgenden erklären wir, worauf es ankommt.
Mieterhöhung Muster word kostenlos Download
„Das komplette Anschreiben kann unten heruntergeladen werden„
Mieterhöhungen können in Deutschland nur in einem gesetzlich vorgegebenen Rahmen durchgesetzt werden. Zum einen kann die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete angehoben oder die Kosten für notwendige Modernisierungsmaßnahmen können umgelegt werden. Sonderfälle wie Staffel- und Indexmietvereinbarungen müssen bereits im Mietvertrag vereinbart werden. Für die Durchsetzung einer Mieterhöhung gilt es, die bestehenden Regeln zu beachten und das Ankündigungsschreiben rechtssicher zu formulieren.
Mieterhöhung mit Bezug zur ortsüblichen Vergleichsmiete
Eine vergleichsweise günstige Miete kann gemäß BGB § 558 vom Vermieter an die sogenannte ortsübliche Vergleichsmiete angepasst werden. Allerdings darf sich die Kaltmiete innerhalb der vorherigen 12 Monate nicht erhöht haben. Zusätzlich muss die gesetzliche Frist von 3 Monaten für die Mieterhöhung beachtet werden, so dass frühestens nach 15 Monaten eine erneute Mieterhöhung möglich ist.
Wurde bereits im Mietvertrag eine Index- oder Staffelmietvereinbarung getroffen, kann nicht zusätzlich eine Anpassung auf die ortsübliche Vergleichsmiete gefordert werden. Das gilt für den Zeitraum, für den die Indexanpassung oder Staffelung vereinbart wurde.
Mieterhöhung durch Modernisierung
Die mit Modernisierungsmaßnahmen verbundenen Kosten können mit bis zu 8% anteilig für den Mieter auf seine Jahresmiete umgelegt werden, siehe hierzu BGB § 559. Von den Modernisierungskosten sind Kosten für Erhaltungsmaßnahmen abzuziehen. Zur Verdeutlichung ein Beispiel: Ein Vermieter lässt im Rahmen einer energieeinsparenden Erneuerung der Dachdämmung das gesamte Dach neu decken. Lediglich die Kosten für die Dämmung können anteilig umgelegt werden. Es gibt allerdings eine Ausnahme: Wenn die Kosten den Betrag von Euro 10.000,- je Wohneinheit übersteigen, darf der Vermieter 30% der Kosten pauschal geltend machen. Der Mieterhöhung durch Modernisierungsmaßnahmen sind Grenzen gesetzt. Der Quadratmeterpreis darf höchstens um 3 Euro angehoben werden und das auch nur, wenn die Ausgangsmiete mindestens einen Quadratmeterpreis von 7 Euro hatte. Lag die Ausgangmiete darunter, können nur 2 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche umgelegt werden.
Allerdings entfällt bei Mieterhöhungen durch Modernisierung die reguläre Kappungsgrenze von 20% und auch die reduzierte Grenze von 15% sowie die vom Mietspiegel vorgegebene Begrenzung. Dr. Carsten Hoth vom Vermieterschutzverein Deutschland weist darüber hinaus darauf hin, dass der Vermieter staatliche Zuschüsse, Fördergelder und Zinsvergünstigungen ebenfalls vom Ausgangsbetrag abziehen muss. Hier ein Beispiel: Investiert der Vermieter 25.000 Euro in die Modernisierung seines Mietobjekts und erhält er dazu eine staatliche Förderung von 8.00 Euro, muss dieser Betrag in Abzug gebracht werden. Der Vermieter kann also nur 17.000 Euro geltend machen, die als Modernisierungserhöhung anteilig in Höhe von 8% umgelegt werden.
