Bei der Vermietung an Verwandte ist es oft so, dass die Miete drastisch reduziert wird. Ist die Miete jedoch zu niedrig, besteht die Gefahr, dass der Vermieter einen steuerlichen Nachteil erleidet. Bei der Vermietung an einen nahen Verwandten wie Sohn, Tochter oder Enkelkind ist die Miete in der Regel niedriger als an eine nicht verwandte Person. Das ist üblich und das Finanzamt hat kein Problem damit, solange Sie die sogenannte 66 %-Regel einhalten.
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Die 66 % Regel bei Mietfreien Verträgen: Nach der 66 % Regel können Sie die Steuervorteile nicht in vollem Umfang nutzen, wenn die von Ihrem Verwandten verlangte Miete weniger als 66 % der örtlichen Miete beträgt. Beträgt die Miete mehr als 50 %, aber weniger als 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete, gilt ab 1. Januar 2021 die Sonderregelung. In diesem Fall wird geprüft, ob die Absicht zur Erzielung von Einkünften vorliegt. Wenn ja, werden alle Werbungskosten abgezogen. Ansonsten können sie nur anteilig abgezogen werden.
Die wichtigsten Fakten für die Vermietung an Angehörige
Menschen, die ihre Immobilien an Verwandte vermieten, fordern oft eine geringere Miete. Wenn die Miete jedoch zu niedrig ist, kann sich nachteilig auf die Steuer auswirken.
Die Kosten für die Vermietung einer Immobilie können nur dann in voller Höhe als Werbungskosten abgezogen werden, wenn die vereinbarte Miete 66 % oder mehr der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt bzw. mindestens 50 %, wenn eine Einkünfteerzielungsabsicht besteht.
Fordert der Vermieter weniger als 50 Prozent bzw. 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete, können die Werbungskosten nur anteilig steuerlich geltend gemacht werden.
Wenn Sie den Mieter unentgeltlich in der Wohnung wohnen lassen, können Sie die Werbungskosten nicht von der Steuer absetzen.
Steuerliche Grundlage für die Vermietung einer Wohnung
Eine Person, die eine Wohnung vermietet, muss die Miete als Mieteinnahmen versteuern. Allerdings werden die Werbungskosten vorab von den Mieteinnahmen abgezogen. Dies sind die Zinsen, die für das Darlehen der Immobilie gezahlt werden, Abschreibungen und andere laufende Kosten. Als Ergebnis können Sie, je nach Einzelfall, einen Gewinn erzielen oder einen Verlust erleiden. Im letzteren Fall kann er Steuern sparen.
Im Prinzip kann ein Vermieter schwarze Zahlen schreiben, aber finanziell im Minus sein. Dies ist auf die Abschreibung zurückzuführen. Die meisten Immobilien werden mit 2 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten pro Jahr linear abgeschrieben, wobei die anteiligen Grundstückskosten nicht berücksichtigt werden. Die Abschreibung wirkt sich nicht direkt auf den Kontostand des Immobilieneigentümers aus, aber sie wirkt sich auf die Gewinn- und Verlustrechnung aus, und die Abschreibung wird im Allgemeinen als Kosten behandelt.
Da die Immobilie oft zu einem Sonderpreis an Angehörige vermietet wird, ist mit einem Verlust zu rechnen, für den das Finanzamt aufkommen muss. Aus diesem Grund hat der Gesetzgeber mit der 66 %-Regel eine Grenze gesetzt. In einigen Fällen, wenn die verlangte Miete weniger als 66 Prozent der örtlichen Vergleichsmiete beträgt, kann nur ein Teil der Kosten abzugsfähig sein.
