Darauf müssen Mieter bei der Untervermietung achten: Wer als Hauptmieter einer Wohnung eine andere Person einziehen lassen will, muss dazu in aller Regel die Zustimmung von Vermieterseite einholen, siehe BGB § 540. Die Zustimmung kann ihm per Gesetz nicht verweigert werden, wenn er ein berechtigtes Interesse nachweisen kann. Dazu zählen nachvollziehbare wirtschaftliche oder persönliche Gründe, die erst nach Abschluss des Mietvertrags zustande gekommen sind, siehe BGB § 553.
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Vermieter müssen eine Untervermietung in den folgenden Fällen zulassen:
- Mieter möchte mit einem Partner/einer Partnerin zusammenwohnen
- Er benötigt eine Pflegekraft, die in der Wohnung lebt
- Der Mieter verdient weniger als zuvor und benötigt eine Mieteinnahme, um die Miete zahlen zu können.
Ablehnung der Untervermietung
Der Vermieter kann eine Untervermietung aus triftigem Grund ablehnen. In folgenden Fällen kann gemäß BGB § 553, Absatz 1 eine Untervermietung ausgeschlossen werden:
- Der Vermieter kann einen bestimmten Untermieter ablehnen, wenn er ihn kennt und weiß, dass dieser die Hausordnung nicht beachtet. Der Vermieter darf einen Untermieter nicht aufgrund seiner Religion, Herkunft oder sexuellen Orientierung ablehnen.
- Drohende Überbelegung: In den meisten Bundesländern wird davon ausgegangen, dass jeder Person in der Wohnung mindestens 8-10 Quadratmeter Wohnfläche zustehen sollten. Der genaue Richtwert ist im Wohnungsaufsichtsgesetz des jeweiligen Bundeslandes nachzulesen.
- Die Untervermietung ist nicht zumutbar, beispielsweise wenn der Untermieter die Wohnung zu gewerblichen Zwecken nutzen will (Nagelstudio, Bordell).
- Untervermietung an Feriengäste: das wäre eine gewerbliche Nutzung, die grundsätzlich ausgeschlossen ist.
- Komplette Untervermietung: Der Hauptmieter hat generell keinen Anspruch darauf, die gesamte Wohnung an einen Untermieter zu vermieten.
Untervermietung schriftlich genehmigen lassen
Um auf der sicheren Seite zu sein, sollte der Hauptmieter eine schriftliche Genehmigung zur Untervermietung beim Vermieter einholen. Damit kann er beim Untermieter auch nachweisen, dass er zur Untervermietung berechtigt ist. Das Schreiben des Hauptmieters an seinen Vermieter sollte folgende Punkte beinhalten:
- Name des Untermieters
- Ggfs. Anschrift und Geburtsdatum des Untermieters
- Grund der Untervermietung (persönlich oder wirtschaftlich)
Der Mieter muss über die reinen Personendaten des Untermieters keine Angaben beispielsweise über dessen Bonität machen.
Übrigens: Der Vermieter darf einer teilweisen Untervermietung nur mit triftigem Grund widersprechen. Verweigert der Vermieter die Untervermietung grundlos, handelt er treuwidrig und macht sich darüber hinaus schadensersatzpflichtig. Bei einer unberechtigten Verweigerung auf Vermieterseite, kann der Hauptmieter einen Untermieter nehmen. Eine daraufhin ausgesprochene Kündigung ist unwirksam.
